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物業管理與社區文化建設
發布時間:[2007/10/11 17:19:59]   點擊次數:[5284]
一、物業管理與社區文化建設的關系

  有的學者認為,現代社區成員典型的心理征候就是孤獨與焦慮。生活在現代都市的現代人類,很容易患上人際關系淡薄這一“現代都市癥”。這一病癥,像一堵無形的圍墻攔截了社區成員間的溝通與融洽。而物業管理是人對人、面對面的服務,它的自身特點又決定了溝通和配合是優質服務的必備前提。如何解決這一矛盾?經過十幾年的探索,深圳等物業管理發達的城市基本上找到了一條符合中國國情、具有中國特色的辦法,出現了像“一手抓物業管理,一手抓精神文明建設”的“萬廈—蓮花北”物業管理模式。下面就物業管理與社區文化建設的關系從兩個方面予以說明。

  (一)社區文化建設對物業管理的互動

  現代城市住宅區與傳統的住宅區性質不同。舊住宅區分布散亂、住房狹小、配套不全,住戶工作單位劃一,同質性程度高,集體色彩使私隱難以實現;現代城市住宅區規劃有序、環境良好、配套齊全,既有獨立的私人空間,又有交往的公共場所,住戶來自各單位各行業,異質性程度強,住戶更具獨立色彩。住戶間的陌生更加造成了交往障礙。業緣關系重于地緣關系,住戶間“關上單元門,個人顧個人”,忽視人際間的交往,繼而引發集體觀念松散、社區關懷淡薄等不良征候。而物業管理是物業管理企業受物業所有人委托,依據物業管理委托合同,對物業的房屋建筑及公共設備、設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等管理項目進行維護、修繕和整治,并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業管理的目的是為了發揮物業的最大使用功能,使其保值增值,并為物業所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境,最終實現社會、經濟、環境效益的統一和增長。物業管理的產品主要是服務,而服務是以勞務量來衡量的。物業管理企業的管理就是充分優化人、財、物等經營要素,盡可能減少或節約勞務量的輸出,實現最大化的效益和效率。除了無法節約、必須輸出的絕對勞務量之外,怎樣盡可能減少相對勞務量是物業公司追求的管理目標。

  減少相對勞務量的一個最主要的通道就是住用戶的大力配合和深層理解。如果服務對象隨意高空拋物、亂丟垃圾、踐踏草地,甚至人為地攀折花木、損壞設施,那么,物業管理機構勢必事倍功半。相反,如果住用戶恪守公約、遵守公德、鄰里相親、互助友愛,甚至主動維護公共秩序和社區環境,物業管理單位就會事半功倍。

  那么,怎樣才能實現減少相對勞務量這一管理目標呢?除了企業自身深挖潛力、提高效率之外,社區文化建設是十分重要的手段。社區文化建設搞好了,會增強住用戶之間、住用戶與管理者之間的感情,加強鄰里之間的團結,達成服務主客體之間的共識,形成管理者與對象之間的相互尊重。在這種理想的管理與服務的環境下,管理單位自然會省心省力、省時省物。所以董日臣先生說“社區文化實際就是管理藝術,一種減少勞務量的藝術”。

  社區文化建設對物業管理具有巨大的促進作用。那么,物業管理單位要想提高管理水平,社區文化建設就是不可或缺的內容。正是這種良性的互動,形成了物業管理的中國特色。1997年頒布的《深圳市物業管理考核評比標準》明確規定:“社區文化必須有制度,有設施場地,有活動記錄,有專職或兼職人員,有相當數量和實效的活動。”這一舉措,更加引導并促成了物業管理與社區文化建設的良性互動,收到很好的社會效益和經濟效益。

  (二)物業管理對社區文化建設的整合

  物業管理企業對小區實行社會化、一體化管理之后,物業管理企業一方面成了多個產權單位、產權人的總管家,另一方面也為政府各管理職能部門找到了一個社會總代管。原來那種自建自管的分散管理體制和多個管理部門的多頭為政局面,演化成物業管理企業在授權范圍內實施社會化管理,其中就包含社區文化的組織與服務;同時,物業管理企業為提高自身的管理服務水平,勢必不斷滿足住用戶日益增長的文化需求。物業管理以人為本的全方位服務和以鄰里相親為主旨的社區文化建設相輔相成。

  社區文化建設首先經歷了一個從住用戶的自覺到管理者的自覺這樣一個過程。社區文化需求是社區居民物質生活改善、環境需求不斷滿足以后的必然結果。居有定所、衣食無憂,社區文化活動就會在社區成員中自發地產生。社區發展到一定的階段必然會出現社區文化,這已經成為不爭的事實,關鍵是對這種自娛自樂的社區文化活動如何加以扶植,加以引導,加以整合。物業管理企業因為特殊的身份與角色,凝聚社區成員文化關注的目光,成了社區文化的組織者、實踐者。如前所述,物業管理企業組織開展社區文化活動主觀上是為了提高管理服務水平,創造品牌,提升競爭,但客觀上卻形成了經濟與文化的互動,改變了以往群眾文化都由政府文化部門一管到底的局面。有人預言,當標準化服務如ISO9002等在21世紀形成物業管理同質化以后,文化的競爭將是最激烈的競爭,文化服務的水平將最能體現物業管理企業的水平,物業管理企業在社區管理工作中必然會將社區文化建設提高到一個重要的層次予以高度重視。

  物業管理是城市管理的重要組成部分,社會總代管的地位自然要求物業管理企業擔當社區文化建設的責任。人的一生有2/3的時間是在社區度過的,社區文化對社區成員的影響是深刻的、持久的,對社區成員的價值觀、道德觀、人生觀等的形成具有至關重要的作用。如果物業管理企業不加引導,聽任消極的、頹廢的、虛無的精神氛圍彌漫開來,不僅對社區而且對整個城市會產生不良的影響。8小時之外最能體現社區成員的精神真我,沒有掩飾、沒有遮攔,這種情況下最易放松自我約束。正是這種現實因素,要求物業管理企業擔當起教育人、提高人的重任。

  社會的需求、住用戶的需求以及物業管理企業自身需求的高度融合,使得社區文化建設從深層的建構中浮出水面。這冰山般潛在的管理動力和恒久深厚的服務附加值,使得社區文化成為社區精神的載體,成為物業管理的維系力量,成為一種社區認同的象征,而這種認同、參與,已導向一個充滿道德秩序和協作關系的新型社區。

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