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對業主委員會納入社區管理的探討
發布時間:[2007/10/23 10:40:37]   點擊次數:[5387]
摘要:物業管理小區業委會的作用至關重要,但目前,不少業委會的作用還沒有很好地發揮出來,在一定程度上影響了小區的物業管理水平。而對業委會的監督問題一直沒有得到妥善解決,建議將業委會工作納入社區管理的范疇,通過社區的力量和優勢,改進業委會工作,促進小區物業管理。
在近年來的物業管理糾紛中,有一部分業主委員會成員亂用業主授予的權利,謀取私利,侵犯廣大業主權益的事件發生。人們在關注物業服務質量的同時,開始關注如何規范和引導業主委員會正常工作,這有必要成為行業研究的課題之一。筆者經過查閱相關文件資料及訪問相關專業人士,認為規范和引導業主委員會正常工作,可將業主委員會納入到社區管理的范疇之內。
一、業主委員會與社區的定義
業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主實施自我管理、自我約束的組織。業主委員會由業主大會從全體業主中選舉產生,是代表物業全體業主合法權益的組織,其合法地位受國家法律保護。業主委員會的宗旨是代表物業業主的合法權益,實行業主自我管理與專業化管理相結合的管理體制,保障物業的合理與安全使用,維護本物業的公共秩序,創造整潔、優美、安全、舒適、文明的環境。而社區是指聚居在一定地域范圍內的,具有某種互動關系的人們所組成的社會生活共同體,實行區域范圍內自我管理、自我教育、自我服務的自治管理。通過對兩者定義的分析,不難發現兩者的共同點都是在一定區域內、帶有一定自治性的組織。其不同點在于社區側重于管理“人”,而業主委員會則側重于管理“物”。
二、業主委員會的現狀
l. 業委會難以真正發揮作用。
這是當前絕大多數城市小區業主委員會的普遍現象,依據對杭州市小區的不完全統計,在已成立的業委會中,能夠充分發揮作用的不足 40 %,相當多的業委會不能或沒有發揮作用。
2. 業委會發揮作用不當。
這里所說的業委會既包括業委會集體,也指一些業委會成員。因為業委會成員的行為往往直接代表和影響業委會集體的行動與決策。歸納起來,業委會發揮作用不當通常有以下具體表現:
( 1 )選聘權運用不規范。根據 《 物業管理條例 》 規定,業委會可代表全體業主行使對物業管理企業的選聘權。在實際操作中,業委會只有在與原物業管理企業解除合同后,才可以行使選聘權,重新選聘物業管理企業。但一些業委會沒有認識到這一點,擅自亂用選聘權。如某小區業委會在沒有同原物業管理企業解除合同及與其協商的情況下,又與其他物業管理公司簽訂了委托合同,造成了“一女二嫁”、兩個物業管理公司共管一個小區的混亂局面。
( 2 )考慮私利較多。業主委員會個別成員因個人的利益,左右業主委員會的決定及輿論導向。
( 3 )沒有協調好與物業管理公司的關系。有的業委會(或委員)不通過協商或合法程序來解決與物業管理公司的矛盾,有的業委會主任以“主人”自居,以自我為中心,稍不滿意,就到管理處大吵大鬧,使物業管理公司無法正常開展工作。
3. 不能積極主動地發揮作用。
業委會是全體業主和使用人的代表,業主選舉業委會的目的之一,是希望業委會能積極主動地做好為業主服務的工作。但事實上,目前絕大多數的業委會不能做到這一點。它們無論是行使權利還是履行義務時,都比較被動。只要不出大問題,只要業主或物業管理公司不督促、不反映,業委會就不主動去做工作。
三、對當前業主委員會現狀的分析
1. 業委會組成復雜,利益協調難度大。
產權多元化的發展,居住在同一物業內的業主的生活習慣、文化背景、消費層次等不盡相同,從這些業主中選擇出來的業委會成員自然代表著各自不同的利益群體,而且他們的工作模式、作風及思想傾向也不同。所以要想在業委會內部搞好工作上的相互配合與協調,及時、正確的處理內部成員之間利益的沖突,不是一件容易的事情。何況業委會還要去協調外部單個或少數業主與業主整體利益上的矛盾沖突,以及營造一個全體業主都能接受的物業管理氛圍等等。
2. 業委會成員自身素質的影響。
物業管理在我國實施的時間不長,絕大多數業主對它還缺乏了解,難以認識到業委會的重要性,因而對參加業委會比較漠然,選舉產生的業委會成員不少都是退休的老人,有些缺乏相應的專業知識,沒有足夠的精力、熱情。有些成員對自己在業委會及物業管理中的地位、作用、權利和義務也不太清楚。
3. 業委會缺乏廣泛的群眾基礎。
目前不少業主既對參加業委會不感興趣,也對業委會的日常工作缺少支持。據調查,在遇到物業管理方面的問題時,多數業主不去找業委會解決,而是要么忍耐,要么自己解決(如拒交管理費等)。業主對業委會缺乏關注度、信任度,缺乏對物業管理的參與意識,使業委會幾乎成為一個“空中樓閣”式的組織,不能發揮其應有的作用。
四、當前業主委員會與社區之間的關系
《 業主大會規程 》 規定,社區指導業主大會和業主委員會的工作,并參與成立業主大會的籌備工作。但是在實際過程中,由于法律、法規制度的不完善等原因,造成了許多業主委員會在作出相關決定時沒有聽取或征求社區意見,有的甚至在召開業主委員會會議時沒有告知相應的社區并要求參加會議,使業主委員會處于無法管理狀態之下。從而就出現了由多個小區組成的社區有多頭管理的局面,社區無法對區域內的小區進行相應的管理,使社區與業主委員會的由指導關系逐漸淡化。
五、將業主委員會納入社區管理范疇的思考
1. 對業主委員會納入社區管理將有助于杜絕業主委員會委員利用自身的特殊身份,做出不利于小區業主利益的決定,使業主委員會在工作中始終處于社區的領導、監督之下;有助于社區及時地了解小區情況,并根據小區實際情況,開展各式各樣的社區活動,豐富廣大業主文化娛樂;有助于業主委員會認真了解國家對物業管理方面的法律、法規,并根據規定開展工作。
2. 對業主委員會納入社區管理做到了把業主自我管理與行政管理相結合的原則,堅持了業主的依法選舉、民主決策和民主管理,為保證業委會主任工作的公平性、專業性、及時性,應該建立業委會主任的公開選舉制,為業主自我管理提供保障。
3. 發揮社區優勢,積極引導和宣傳,將小區管理和社區管理緊密結合起來。讓業主也能更多地參與到小區管理和社區管理中來,更廣泛地傾聽業主的心聲。協調業主、物業管理公司、業主委員會之間的關系,使之對小區管理達成共識。
4. 社區對業主委員會的管理從監督、指導到直接管理發生了質的變化。可以這樣說這是一個漫長的過程,勢必需要不斷的積累、完善一整套的管理方式、方法。只有解決好怎樣管理、如何管理的問題,才能更好地推進社區的工作;才能將小區更好地融入到社區的大家庭中;才能更好地融洽物業管理公司、業主委員會與社區間的關系。
參考資料 :
1. 《 物業管理條例 》 ,國務院令(第379號)
2. 《 業主大會規程 》 ,建住房 [2003]131 號
3. 《 中華人民共和國城市居民委員會組織法 》 ,中華人民共和國主席令(七屆第 21 號)
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