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業主委員會是否有權解除前期物業管理合同、前期物業公司是否需要返還物業管理有關資料——開平市某小區業主委員會訴開平市某物業管理服務有限公司物業服務合同糾紛案
發布時間:[2018/1/18 16:55:47]   點擊次數:[1209]

【主要案情】2011年2月28日,物業公司與開發商簽訂一份《商住小區前期物業管理合同》,約定物業公司是涉案小區的前期物業管理機構,為業主和住戶提供服務和管理。2015年5月24日涉案小區成立業主大會并選舉產生業主委員會。2015年8月3日,涉案小區以該物業公司謀取私利嚴重損害全體業主合法權益為由,就解聘該公司進行業主表決,已表決業主共157戶,所占的專有部分面積為33059.49 ,符合法定人數的業主同意解聘涉案前期物業公司。2015年8月10日,業主委員會向物業公司出具《解聘通知書》,要求其于2015年8月13日終止物業服務并撤場。但是該物業公司以該業主委員會成立程序不合法、無權代表小區業主解除前期物業管理合同且物業公司不存在違約行為為由拒絕退出涉案小區的物業管理。業主委員會遂向法院起訴,要求法院判令解除雙方的物業服務關系,前期物業公司退出小區物業服務區域,移交物業用房以及相關設施設備以及物業服務材料。在訴訟過程中,該前期物業公司退出涉案小區的物業管理,并移交了部分物業管理相關材料。

法院經審理認為,當地的住房和城鄉建設局已對選舉產生的涉案業主委員會進行備案,是對其合法性進行確認。涉案小區總建筑面積為58158 ,住宅單位為262戶,而參與表決的業主共157戶,所占的專有部分面積為33059.49 ,符合《中華人民共和國物權法》第七十六條以及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條關于 “兩個過半數” 的規定,因此,該小區業主委員會根據業主大會的決定有權解除與涉案前期物業公司之間的物業服務關系。但是由于該小區的業主委員會未能提供證據證明該前期物業公司持有的具體物業管理資料明細,因此對其返還余下物業管理有關資料的主張因證據不足不予支持。法院最終判令解除前期物業公司對涉案小區的物業服務關系,但駁回業主委員會要求移交其余物業服務材料的訴訟請求。

【點評】依照《中華人民共和國物權法》第七十六條關于“下列事項由業主共同決定:(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”的規定以及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條關于“建筑區劃內符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應當認定為物權法第六章所稱的專有部分:(一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體”的規定,選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,涉案小區表決解聘前期物業公司的程序合法,而涉案小區業主委員會經選舉產生并已經當地的住房和城鄉建設局備案確認,該業主委員會根據業主大會表決的結果有權解聘涉案前期物業公司。

依照《物業管理條例》第二十九條:“在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;(四)物業管理所必需的其他資料。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。”《廣東省物業管理條例》第四十二條:“物業服務企業承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:(一)物業的報建、批準文件,竣工總平面、單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;(二)設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養等技術資料;(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;(四)物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單;(五)物業及配套設施的產權清單;(六)物業服務用房的清單;(七)物業的使用、維護、管理必需的其他資料。建設單位、物業服務企業不得泄露業主資料,物業服務企業不得將業主資料用于與物業管理服務無關的活動。在前期物業服務合同終止時,物業服務企業應當將前款資料移交給業主委員會。”《廣東省物業管理條例》第五十一條關于“物業服務企業退出時,應當向業主委員會移交其合法占有的下列資料和財物,并配合新的物業服務企業做好交接工作:(一)第四十二條規定的資料;(二)物業服務用房;(三)物業管理服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料;(四)物業管理服務期間配置的固定設施設備;(五)其他應當移交的財物、資料”的規定,涉案前期物業公司確實應該移交其合法占有的資料給業主委員會。但是涉案前期物業公司對持有業主委員會所主張的物業管理資料予以否定,而業主委員會作為主張方未能提供前期物業公司持有相關物業管理資料的具體明細,雙方提交的《前期物業服務協議》中也未能反映開發商聘任前期物業公司時所移交的管理資料。因此本案因證據不足而駁回業主委員會要求前期物業公司返還物業管理資料的訴訟主張。

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