專家觀點
當前位置:首頁 >> 專家觀點 >> 擁抱資本市場,迎接產業升級
擁抱資本市場,迎接產業升級
發布時間:[2018/4/20 16:40:06]   點擊次數:[1018]

文/于超 韓黎 李貴興(開源證券)

我國市場化的物業管理雖然發展歷史不長,但是伴隨著城鎮化的深入,已經步入尋常百姓家的日常生活而不可或缺,從縱向資本結構上看,物業服務企業分為兩類:一類是專業型,股權結構比較扁平,接受地產開發商、業主的委托入駐提供物業服務;另一類是資本垂直型,即物業服務企業依靠關聯方資源與渠道進入物業管理行業,以房地產企業為例,物業服務企業依托與房地產的關聯關系直接進入相關地產的服務業,一方面房地產企業實力雄厚,為保證自有地產的服務口碑與品質,必定十分注重自有地產的物業服務品質;另一方面,也為國內房地產企業的轉型提供了充足的市場與機遇,有利于實現業主-物業服務企業(房地產企業)的雙贏。

行業發展趨勢

產業藍海,行業集中度提升

中國物業服務百強企業呈現出行業集中度提升、服務愈加多樣化、更加注重服務品質、基礎業務外包力度提升的趨勢。

從管理規模看,百強企業管理面積均值達2725萬平方米,市場占有率近三成。(見圖1)

光大證券在《新三板:海量物業住戶,萬億市場掘金》中稱,“物業管理行業市場規模未來將達到萬億級別,是一片資本的藍海”,并預計“即使在不考慮物業管理費提價的情況下,我們預計2021年市場規模將達到9481億元,是一個近萬億的市場。” 

消費升級,服務外包成行業趨勢,與互聯網線上互動日益頻繁

除傳統的保潔、秩序維護、設備維護等業務外,消費升級成為物業管理行業的新驅動力,一方面將物業管理服務由傳統的基礎服務業務擴大到社區全生活服務;另一方面借助互聯網技術的發展,實現線上線下物聯生活的全覆蓋,國內大型物業服務企業不再局限于傳統物業管理服務,而是更傾向于將基礎服務外包化。

目前物業服務企業將不同程度的服務以外包形式轉包給更加專業的服務公司已經成為行業趨勢,中奧到家、彩生活、中海物業、綠城服務、保利物業、浦江中國等港股、新三板上市公司都已將保潔、秩序維護等業務外包。據光大證券2017年統計,“外包業務占比超過30%的企業中,人工成本占比絕大部分低于50%”“外包占比低于 10%的企業中,人工成本占比大部分接近或超過70%”。

根據國發〔2015〕40號文件《國務院關于積極推進“互聯網+”行動的指導意見》,“大力發展以互聯網為載體、線上線下互動的新興消費,加快發展基于互聯網的醫療、健康、養老、教育、旅游、社會保障等新興服務……發展社區經濟,在餐飲、娛樂、家政等領域培育線上線下結合的社區服務新模式”概括性地提出了互聯網與物業管理相結合的產業模式,“移動互聯”正在各行各業攻城略地的今天,僅僅通過手機App,業主就可以實現隨時查看小區現狀、繳納水電費用、報修家電設施,甚至在線購買社區商店產品等,將顛覆高成本、低收益、勞動密集型的傳統物業服務模式。

較強的資本依賴性

傳統的物業服務企業仍然集中在勞動密集型的傳統服務模式中,人力成本占比較高,而收益較低,同時由于較低的利潤率,傳統物業服務企業缺少從空間上擴展業務領域的資金實力,只能依托為個別小區的服務而存在,難以做大做強。

以新三板企業為例,檢索wind咨詢數據庫(2018年1月9日數據),通過對主營產品關鍵詞“物業出租和管理”的篩選,共篩選出86家新三板企業,2016年度經審計的總資產在一億元人民幣以上的僅有42家,有兩家遠洋億家(837149.OC)、東方股份(833374.OC)突破十億元收入。可以看出物業管理行業仍然以輕資產公司為主。

從圖2可以看出,物業服務企業總營收與總資產具備較為顯著的線性關系,說明企業總資產規模對企業盈利能力具備較為顯著的影響水平。

我們分別截選了2016年經審計的營收前十強和尾十強的新三板物業服務企業,并對其股權結構進行穿透了解,發現,前十強物業服務企業的控股股東有5家為房地產公司,5家專業投資機構,尾十強物業服務企業的控股股東中有一家房地產公司、一家投資機構、一家軟件公司,剩余7位全部是自然人股東。考慮到房地產公司、投資機構所代表的資本市場資源,粗略對比,可以發現,物業服務企業的盈利水平對資本市場有較強的依賴程度。

充分挖掘新三板市場的潛力

傳統模式下的物業服務企業弊端累累,難以擺脫“業主滿意度低-從業者收入水平較低-企業收益低-服務升級困難”的惡性循環,雖然經光大證券預計,2021年左右中國物業管理行業將形成一個近萬億級的市場規模,且在互聯網技術的支持下,面臨消費升級的物業管理行業將是一片藍海,但憑借傳統模式下的物業服務企業自身薄弱的財務能力顯然是遠遠難以撬動這塊巨大的市場。

新三板的價值則在于將具備一定實力的中小企業以規范整改后的姿態呈現在全國具備投資實力的投資者們面前,投資者在篩選項目中最為關注的兩個問題:一是投資項目的風險性;二是投資項目的收益預期。在經過新三板掛牌工作對企業的系列整改中,企業的法律層面風險基本已經泯除,同時全國中小企業股份轉讓系統對于企業的持續經營能力亦是十分關注,對申報企業的成長性具備基礎性的甄別作用。可以說,通過登陸新三板市場,對于企業融資能力起到了極大的增信作用。

新三板市場現在已經具有上萬家優質中小企業的資源庫,隨著增強流動性改革的進一步深入,新三板市場必然將引起資本市場的更多關注,而物業管理行業進行產業升級、消費升級必然導致對資本需求的上升,考慮到我國物業管理行業目前仍以中小微型企業為主,登陸新三板市場必然是一個十分有益的選擇。

香港赛马会排位表表 南京麻将平台 新疆时时彩开奖结果走势囹 牌九大小顺序图解扑克 nba篮彩推荐最准的专家 河北十一选五手机助手 组选奖号365 玩具批发赚钱吗 欧赔亚盘分析技巧 天津快乐10分预测 小啄赚钱一天能赚100吗 新快3江苏 北京pk10官网开奖 扑克游戏有哪些 内蒙古快三开奖号码 游乐场卖什么赚钱方便 废电线剥皮赚钱吗6