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炒掉物業,業主自治面對的問題更多更復雜
發布時間:[2019/3/29 13:47:27]   點擊次數:[494]

近日,位于沈陽市皇姑區的金通陽光苑小區內道路破損、垃圾遍地,因為這個小區剛剛變成一個地地道道的“棄管”小區。


  目前該小區80%以上的業主選擇了“自治”。而小區自治在法律框架內尚屬不明晰的領域。


  現在,“如何實現自治?”“誰來提供物業管理服務?”“收費標準如何確定?”“出現問題由誰擔責?”“誰是監管者?”“如何來監管?”這一系列問題成為了擺在陽光苑小區業主們面前亟需解決的問題。


小區一片狼藉 “自治”存不同聲音


  原物業公司撤出后,在陽光苑小區可以看到,有幾處堆放著大量建材垃圾,一些樹木也被砍下堆在路邊。在大門口門衛崗亭外坐著的年輕小伙說,自己是新來的保安,業主聘的,才上班第一天。


  記者走訪園區遇到了3位正在散步的業主,他們告訴記者,物業公司突然撤園的原因,流傳著兩種說法:卷錢跑了或者是被部分業主逼走的。


  而原物業公司的王經理否認了第一種說法,“我們公司和這個小區簽的合同是從2006年4月到2015年,但實際上我們在這經營服務了10年零40天,2015年合同到期后并未撤離。臺賬顯示,到現在這個小區的業主們還欠150余萬元物業費,房屋維修基金放在房產局公共賬戶里沒人動過,哪有錢可以卷走?”


  而對于另一種說法,王經理告訴記者,在該小區服務是跟兩任業主委員會簽的合同,合同到期是主要原因,還有就是一直賠錢。”王經理說,陽光苑小區是個比較小的園區,業主共274戶,物業費每個月0.65元/平米,每年總收入不超過24萬元。“我們聘用了4個保安、3個保潔和2個管理人員都很費勁,維修人員根本配不起,年年都虧損。”


  而記者從業主寄給本報的投訴信矛頭直指業主中積極申請“自治”的一個團體,投訴信列舉了該團體的“三大罪狀”:該團體的大多數成員都不交物業費,為首的孫姓業主更是拖欠了9年物業費;該團體在沒有經過任何業主同意的情況下更換了大門門禁;如果有業主質疑該團體的做法,就有人出面威脅恐嚇、破口大罵。


  投訴的業主們氣憤地稱之為“院霸”,在記者試圖聯系共同寄出投訴信的幾位業主時,他們不約而同地提出了“不在園區附近約談”、“最好不見面”、“不要用真實姓名”等要求。


  但記者在社區和北塔街道采訪時,卻聽到了對該團體的不同評價:“這些志愿者對園區很有責任心,前一段時間自發守夜,保障園區安全。”由此,一些業主認為,社區和街道都站在了“院霸”那一邊,“社區張主任也在我們共同的微信群里,對他們的語言暴力耳聞目睹,但卻沒有阻止。”一位業主說。


  就連最新出爐的“自治”調查問卷結果,也有業主表示,社區挨家挨戶的“走票”,“院霸”也在場,沒人敢簽“續聘物業”……


“自治”之路問號多多


  記者調查發現,在沈陽有很多小區都面臨著“棄管”和“無人管理”的現狀。除了續聘物業,和陽光苑小區一樣,只能選擇“自治”之路。


  記者翻閱相關新聞,“小區自治”并非我省首創,但大多都是曇花一現,起初熱熱鬧鬧,過了一段時間就產生各種矛盾,最終不了了之。


  “業主自治這一塊,法律法規也好,政策也好,都沒有詳細可參照的條文。操作時全靠摸索,相關部門的監管也無章可循。”遼寧青松律師事務所律師邢樹新說,而法律上的空白,使得“自治”之路走得異常坎坷,也難以持久。同時,在“自治”道路上,還有一些問題需要追尋答案。


一問“自治”:“自治”組織該是何種資質?


  邢律師告訴記者,法律上是沒有“自管自治組織”這個概念的,合乎法律規定的只有業主大會、業主委員會和具備資質的物業服務企業。


  他認為,小區物業不聘請物業管理企業也不符合《遼寧省物業管理條例》第三條物業管理實行業主自主管理與專業服務相結合的管理體制。也就是說,業主可以自主管理,但須與專業的物業服務相結合,即聘用物業服務企業。


  而沈陽市房產局物業處的相關人士則表示,“自治”是可實行的,而且事實上也有小區是這么做的。


  “小區是全體業主共有的,全體業主有權利決定該以哪種形式去管理。”沈陽市皇姑區住宅小區管理辦公室(以下簡稱為皇姑區小區辦)的靳主任說,實踐中,小區共有4種管理模式,分別是物業經理人、物業公司、社區代管和自管自治。“無論哪種模式,都要召開業主大會,選出業委會,再由業委會來制定相關章程。”


  在采訪中,社區張主任告訴記者,目前該小區已經成立的籌備組,正在推進新一任業委會的選舉。


二問“自治”:合法程序是啥樣的?


  據了解,一個小區成立業委會,要先成立籌備小組,然后向所在地的房地產行政主管部門提出書面意見。得到答復后,還要公示召開業主大會的時間,最后在大會上選舉業委會。


  這一個過程通常要一兩個月的時間。


  記者在采訪街道方面時得知,因改選業委會需要時間較長,社區還在同時推進選舉“自治委員會”,社區張主任也提到,因為對相關程序不了解,只能向皇姑區小區辦請求指導,而對方答復的“自治委員會”成立流程和業委會成立流程完全一樣,只是名稱不同。


  而皇姑區小區辦明確答復,不存在“自治委員會”這種說法,也沒有給出類似指導意見。“業主的任何事情,都要召開業主大會共同決定。”靳主任稱,大概流程是先成立業委會,業委會在業主大會上提出自治管理需要哪些流程、成立什么樣的組織、多少業主同意才能生效、自治管理應設哪些管理項目、費用的收取名目和標準、如何保障資金安全等事項,再由全體業主投票決定,投票過半數即可實行。


三問“自治”:業委會提供物業管理服務專業嗎?


  “我們小區也有人提出過,要聘請小區內的業主擔任保潔和保安,我們覺得不太靠譜。”陽光苑的小區業主們這樣說。


  對此,一位資深物業管理者指出,物業管理是一門專業的學問,如維持小區內車輛停放秩序、檢查電梯安全,以保證小區環境的整潔美觀和保障住戶的人身財產安全;在小區環境方面,提供清潔、綠化、治安保衛等服務;進行自來水水箱清洗、日常生活垃圾清運等。這些都需要綜合管理經驗,應該由一個綜合型的物業管理專業團隊來執行。


  遼寧泓匯律師事務所律師劉佳認為,多數業委會本身不具有物業管理的資質,如果聘請的人員也沒有經過相應的培訓,很容易造成提供的服務與收費標準之間的差距。“這種做法無法保障小區的服務質量,也會成為業主不滿的因素之一。”


四問“自治”:收費標準如何確定?


  “他們提出物業費要漲價,漲到每戶每月1元/平米,收車位費每年360元加卡50元,我們堅決不同意。”陽光苑小區業主的投訴信中寫道。


  對于收費標準如何確定一事,社區、街道、小區辦都給予了統一回答:“誰也不能私自定價,必須開業主大會,由業主共同決定。”


  “現在省管公積金可以交物業費了,但是‘自治’之后,沒有發票,這筆錢提不出來。”有業主向記者表達了自己的擔憂。


  隨著小區“自治”逐步走向規范,票據問題無法回避。邢律師說,業委會的性質決定了其無法成立公司,而《物業管理條例》第32條又規定了從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格,這里存在矛盾點。


五問“自治”:出現問題由誰擔責?


  據了解,物業撤園后的第一時間,社區找到了街道、質監部門共同到小區排查7部電梯的安全隱患,“早就過了年檢了,沒人維護,出了安全問題誰也擔不起這個責任。”張主任說。


  不少業主也提出了類似問題:“自治”之后,家里被盜竊了,車子被劃了,業委會能擔責嗎?


  邢律師告訴記者,業委會這種自治組織是不承擔民事責任的,但劉律師認為,如果未收費,業委會盡到了管理義務應該就不承擔責任。如果收費了,雙方就要約定責任和義務。


六問“自治”:誰來監管?如何監管?


  物業王經理告訴記者,撤園時將相關資料、物料轉交給了社區。皇姑區小區辦靳主任表示,在業委會成立之前,社區對該園區有代管職責。


  而就在這段期間,孫姓業主等人未經任何業主同意就更換了大門的門禁。

張主任稱對此不太清楚。而街道曹副主任稱,孫姓業主等人即使行為不妥,但為了園區安全,街道表示認可。而皇姑區小區辦明確表示,小區辦只能監管物業公司,無法監管業主。


  “業主私自更換大門屬于業主的個人行為侵害的是全體業主的利益,大門是屬于全體業主共有的財產。”劉律師指出,孫姓業主等人的行為,已經不是“不妥”的范疇,而是違反法律法規。


七問“自治”:社區不管、街道支持,小區辦也管不了,出現這樣的問題該怎么辦?


  “業委會的職責是召開業主大會,監督物業服務。等他們直接變成物業管理者的時候,業委會就成了既是運動員又是裁判員,弊病也由此產生。”邢律師說。


  遼寧社會科學院哲學研究所所長張思寧認為,小區“自治”首先要有內部監督,要建立嚴格的管理制度和財務制度,“比方說,從業主代表中選聘專業人員,分別成立財務監督小組和法律維權小組,共同監督業委會。”其次,業委會的權力需要外部行政監管。“沒人管肯定是不對的,依我看,社區街道和房產部門都應該有相應的監管責任,但他們都沒有執法權,所以還需要公安部門去配合。”


  張思寧表示,小區是市民的家園,也是城市社會管理的末梢,“自治”是一條出路,但想形成一套行之有效的管理模式,仍有很長的一段路要走。



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